Los propietarios de viviendas estadounidenses podrían ver una caída significativa en el costo de venta de sus casas después de que un grupo inmobiliario llegara a un acuerdo histórico que eliminará una piedra angular de la industria, la comisión de venta estándar del 6 por ciento.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una poderosa organización que ha marcado las pautas para la venta de viviendas durante décadas, acordó resolver una serie de demandas pagando 418 millones de dólares en daños y eliminando sus reglas sobre comisiones. El asesor legal de NAR aprobó el acuerdo la madrugada del viernes y The New York Times obtuvo una copia del documento firmado.
El acuerdo, que según los abogados se presentará en unas semanas y aún debe ser aprobado por un tribunal federal, pondría fin a una serie de demandas de vendedores de viviendas que afirmaban que las reglas les exigían pagar tarifas excesivas.
En un comunicado emitido el viernes por la mañana, la directora ejecutiva interina de la NAR, Nykia Wright, dijo: “Nuestro objetivo siempre ha sido preservar las opciones de los consumidores y proteger a nuestros miembros en la mayor medida posible. Este Reglamento logra ambos objetivos.
Los expertos en vivienda dijeron que el acuerdo y los ahorros esperados para los propietarios podrían desencadenar una de las mayores sacudidas en el mercado inmobiliario estadounidense en 100 años. “Esto hará explotar el mercado e impondrá un nuevo modelo económico.«, dijo Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces de la Universidad de San Diego.
Los estadounidenses pagan aproximadamente 100 mil millones de dólares en comisiones inmobiliarias al año, y los agentes inmobiliarios en Estados Unidos ganan algunas de las comisiones más altas del mundo. En muchos otros países, las tasas de comisión oscilan entre el 1 y el 3 por ciento. En Estados Unidos, la mayoría de los agentes especifican una comisión del 5 o 6 por ciento, pagada por el vendedor. Si el comprador tiene un agente, el agente del vendedor acepta compartir una parte de la comisión con ese agente cuando la casa esté lista para la venta.
Un propietario estadounidense que actualmente busca vender una casa de un millón de dólares debe esperar gastar hasta $60,000 solo en comisiones de bienes raíces, de los cuales $30,000 irán a su agente y $30,000 al agente que traerá un comprador. Incluso para una casa que cuesta 400.000 dólares (cerca del precio medio actual de las casas en Estados Unidos), los vendedores todavía pagan alrededor de 24.000 dólares en comisiones, un costo que se incluye en el precio de venta final de la casa.
Las demandas argumentaron que la NAR y las casas de bolsa que exigían que sus agentes fueran miembros de la NAR violaban las leyes antimonopolio al exigir que el agente del vendedor hiciera una oferta de pago al agente del comprador y al establecer reglas que conducían a una comisión estándar para toda la industria. Sin esta tarifa esencialmente garantizada, lo más probable es que los agentes tengan que reducir sus comisiones mientras compiten por los negocios.
Los economistas estiman que las comisiones podrían ahora reducirse en un 30 por ciento, lo que provocaría una caída generalizada de los precios inmobiliarios. La apertura de un mercado libre para la remuneración de los agentes inmobiliarios podría reflejar la agitación en la industria de viajes con el surgimiento de sitios de corretaje en línea como Expedia y Kayak.
“Las fuerzas de la competencia se desatarán” dijo Benjamin Brown, copresidente de la práctica antimonopolio de Cohen Milstein y uno de los abogados que llegaron al acuerdo. “Verán nuevos modelos de precios y formas nuevas y creativas de brindar servicios a los compradores de viviendas. Va a ser un momento realmente emocionante para la industria.
La demanda original, presentada en abril de 2019 por un grupo de vendedores de viviendas de Missouri, resultó en un veredicto de 1.800 millones de dólares en octubre. Debido a que la demanda incluía acusaciones de violaciones antimonopolio, los demandantes podrían haber tenido derecho a una indemnización triplicada de hasta 5.400 millones de dólares. A cambio de la reducción de los daños, la asociación renunció a su derecho de apelación. El veredicto conmocionó a la industria de bienes raíces y desde entonces ha generado más de una docena de demandas imitadoras en todo el país, incluida una demanda colectiva a nivel nacional que atrapa a la mayor empresa de bienes raíces del país y a su propietario, Warren E. Buffett. Esa correduría, Berkshire Hathaway, no llegó a un acuerdo, pero otras, incluidas Keller Williams y Re/Max, llegaron a acuerdos en casos separados. NAR ahora se une a ellos.
Como parte del acuerdo, decenas de millones de vendedores de viviendas probablemente tendrán derecho a recibir una pequeña parte del pago consolidado de la demanda colectiva.
Esta pérdida jurídica fue un golpe al poder ejercido por la organización, considerada durante mucho tiempo intocable y aislada por su influencia. Fundada en 1908, la NAR tiene más de mil millones de dólares en activos, 1,3 millones de miembros y un comité de acción política que invierte millones en las arcas de candidatos de todo el espectro político.
La división antimonopolio del Departamento de Justicia continúa su investigación sobre las prácticas de la NAR, incluido el monitoreo por parte de la organización de las bases de datos de listados de bienes raíces, conocidos como sitios de listados múltiples o MLS. Los sitios son propiedad y están operados por afiliados locales de NAR. Durante décadas, el Departamento de Justicia ha cuestionado si estas bases de datos reprimen la competencia y si ciertas reglas de la NAR favorecen el precio de las comisiones.
Algunos expertos han dicho que el cambio en la estructura de comisiones, y los miles de millones de dólares resultantes en el mercado inmobiliario, podrían provocar una recuperación del mercado inmobiliario, llegando incluso a decir que podría ser tan grande como la de los años 1930. ola de leyes y órdenes ejecutivas firmadas por el presidente Franklin D. Roosevelt destinadas a estabilizar y reconstruir la recuperación económica del país de la Gran Depresión. Esto incluyó el programa Mejor Vivienda, diseñado para hacer más accesibles las viviendas y las hipotecas y que condujo a la creación de la Administración Federal de Vivienda.
La crisis financiera de 2008, cuando el valor de las viviendas implosionó, y cambios anteriores en la industria hipotecaria en las décadas de 1970 y 1980, incluida la creación de Freddie Mac y la introducción de la hipoteca de tasa ajustable, también desencadenaron transformaciones permanentes. Con el acuerdo del viernes, el proceso de compra y venta de una vivienda ahora está preparado para otro cambio histórico.
“Este será un cambio verdaderamente fundamental en la forma en que los estadounidenses compran, investigan, compran y venden sus casas. Esto transformará completamente la industria inmobiliaria”, dijo Max Besbris, profesor asociado de sociología en la Universidad de Wisconsin-Madison y autor de “Upsold”, un libro que explora el vínculo entre los precios de la vivienda y la industria inmobiliaria. «Esto resultará en una de las mayores transformaciones en el mercado inmobiliario desde que se implementaron las regulaciones de la era del New Deal».
El veredicto de octubre llegó en un momento de gran controversia para la organización, y en los últimos cinco meses su agitación interna ha llegado a un punto crítico. Su director ejecutivo, Bob Goldberg, anunció durante una reunión a puerta cerrada que se jubilaría, pocos días después del veredicto. Su partida sigue a la del presidente de la NAR, Kenny Parcell, quien renunció en agosto, dos días después de que una investigación del Times revelara numerosas acusaciones de acoso sexual.
En enero, la nueva presidenta de la NAR, Tracy Kasper, que había asumido el cargo anticipadamente prometiendo reformar la cultura de la organización y luchar contra las demandas a toda costa, anunció su repentina salida después de que la NAR dijera que Kasper era objeto de chantaje.
A pesar de la agitación de la NAR en los últimos meses, hubo una constante: su insistencia en que las demandas eran defectuosas y que tenían intención de apelar. Con el acuerdo del viernes, la NAR abandonó la lucha.
Las regulaciones incluyen muchos cambios de reglas importantes. Prohíbe a la NAR establecer cualquier tipo de reglas que permitan al agente del vendedor fijar la compensación del agente del comprador, una práctica que, según los críticos, ha llevado durante mucho tiempo a la «dirección», en la que los agentes del comprador dirigen a sus clientes a lugares más caros. viviendas como parte de una oferta. para cobrar un cheque de comisión mayor.
Y en las bases de datos en línea utilizadas para comprar y vender viviendas, la MLS, las regulaciones exigen que se eliminen por completo todos los campos que muestren la compensación de los corredores. En general, también prohíbe el antiguo requisito de que los agentes se suscriban primero a múltiples servicios de listado para poder ofrecer o aceptar una compensación por su trabajo.
NAR ha insistido repetidamente en que no posee varios sitios de listados, pero la mayoría de ellos pertenecen y están operados por asociaciones locales de agentes inmobiliarios que operan como afiliados de NAR. Ahora que las regulaciones cortan efectivamente el vínculo entre la compensación de los agentes y el acceso a la MLS, es probable que muchos agentes reconsideren su membresía en la asociación.
“Hoy se presionó el botón de reinicio en las ventas de viviendas” dijo Michael Ketchmark, el abogado de Kansas City que representó a los vendedores de viviendas en la demanda principal. “Cualquiera que sea propietario de una casa o sueñe con tenerla se beneficiará enormemente de esta normativa. »
