Rechazado por más de dos docenas de compañías de bonos, Donald J. Trump hasta ahora no ha podido proponer la multa de casi 500 millones de dólares que vence el lunes en su juicio por fraude civil.
Apenas unos días antes de la fecha límite, la empresa de redes sociales del expresidente completó una fusión, una medida que se espera que inyecte alrededor de 3.000 millones de dólares en las arcas de Trump. C’est plus que suffisant pour couvrir l’amende de 454 millions de dollars qu’il doit à l’État de New York, mais la fusion l’empêche de vendre ses actions pendant six mois, ou de les utiliser comme garantie contre un listo.
A menos que se levanten estas reglas para permitirle explotar la inyección de efectivo, Trump corre el riesgo de que el fiscal general del estado decida congelar algunas de sus cuentas bancarias e intente embargar sus propiedades en la ciudad donde se hizo famoso. un promotor inmobiliario.
Los edificios en el centro de la demanda –varios que salpican el horizonte de Manhattan, así como una propiedad de 212 acres al norte de la ciudad en el condado de Westchester, se sientan como la figura más pequeña dentro de una muñeca rusa, protegida por varias capas de entidades legales. Abogados especializados en quiebras, ejecuciones hipotecarias e insolvencia empresarial advierten que hacerse con el control e intentar liquidar una de las propiedades emblemáticas del expresidente es una batalla cuesta arriba.
E incluso si el fiscal general logra adquirir los bienes raíces de Trump, deshacerse de un rascacielos de 60 pisos implica una telaraña de acuerdos.
“La gente es muy, muy buena litigando y llegando a un fallo”, dijo Brad Eric Scheler, abogado principal del bufete de abogados Fried, Frank, Harris, Shriver & Jacobson, donde supervisa la reestructuración corporativa y la insolvencia. «Pero nunca se centran en el hecho de que es muy difícil cobrar una sentencia».
Acusado de inflar enormemente el valor de su imperio inmobiliario para obtener mejores condiciones de préstamos y seguros, Trump perdió su juicio por fraude civil en febrero. Un juez le impuso una multa de casi 355 millones de dólares, multa que ahora supera los 450 millones de dólares con intereses. Tiene hasta el 25 de marzo para pagar la multa, pero no está claro qué pasará si no lo hace.
En un carta El jueves pasado, uno de los abogados de Trump le reiteró al secretario del tribunal que se habían puesto en contacto con 30 compañías de bonos a través de cuatro corredores distintos y no encontraron ninguno que garantizara un pagaré de tal magnitud. Las compañías de bonos, decía la carta, se negaron a aceptar bienes raíces como garantía y en su lugar exigieron garantía en forma de efectivo u otros activos líquidos por un valor aproximado del 120 por ciento del valor de la sentencia, o más de 557 millones de dólares.
El ex presidente tenía alrededor de 350 millones de dólares en efectivo el año pasado, según un análisis del Times, ni siquiera dos tercios de lo que piden las compañías de bonos.
Los tasadores y corredores de negocios advierten que es difícil conocer el valor de los activos de una persona, ya que hay muchas variables en juego, incluidas las deudas. El valor de sus bienes inmuebles también se vería afectado si se viera obligado a venderlos apresuradamente, lo que el abogado de Trump también señaló: «Una ‘venta de liquidación’ de sus bienes inmuebles inevitablemente resultaría en pérdidas masivas e irrecuperables». el abogado, Clifford Robert.
He aquí un vistazo a los desafíos que enfrenta el estado mientras intenta apoderarse, o incluso valorar, algunas de las propiedades más conocidas de Trump en Manhattan.
¿A quién pertenece realmente?
El señor Trump no es dueño de ninguna de sus propiedades. Están protegidos por un laberinto de fideicomisos y sociedades de responsabilidad limitada entrelazados. Según la demanda, hay hasta 500 entidades separadas que operan para el beneficio y control de Trump.
Eso crea un desafío para el tribunal, dijeron los expertos en quiebras.
“Permítanme darles una analogía”, dijo Scheler, que no tiene conocimiento directo de los activos de Trump, y describe cómo los operadores de taxis amarillos estaban protegidos de manera similar. “Cada flota de taxis tenía sus taxis en una compañía separada, de modo que si el taxi estaba involucrado en un accidente automovilístico y el seguro no lo cubría, se limitaría a la entidad propietaria del taxi”.
Los bancos cobran primero
Incluso si la fiscal general de Nueva York, Letitia James, logra confiscar una propiedad, si hay hipotecas o préstamos sobre ella, esas deudas tendrán que pagarse primero, dicen abogados que han representado a clientes corporativos en dificultades.
«Es mil por ciento complicado y la razón por la que es mil por ciento complicado es que hay acreedores y accionistas que están por delante de Letitia James», dijo Leo Jacobs, abogado especializado en quiebras comerciales. “Imagínese que 40 Wall Street vale 250 millones de dólares y hay 200 millones garantizados. Después de los impuestos y tarifas de transferencia, le quedará $1 millón. ¿Vale la pena ejecutar la sentencia? La respuesta es no, no lo es.
El fiscal general podría imponer un gravamen sobre los activos de Trump, pero los abogados que representan a clientes corporativos advierten que un gravamen no es lo mismo que adquirir propiedades.
“Poner un gravamen es como una señal de alto”, dice Leni Morrison Cummins, asociada de la oficina de Manhattan del bufete de abogados Cozen O’Connor, que ha negociado reclamaciones por fraude ante la oficina del fiscal general del estado de Nueva York.
Trump no podría vender la propiedad por sí mismo ni pedir préstamos sin pagar el gravamen.
“Le impedirá hacer casi cualquier otra cosa con la propiedad”, dijo Lisa A. Smith, abogada de bienes raíces y socia de la oficina de Nueva York del bufete de abogados Smith, Gambrell & Russell.
La letra pequeña
Para algunos edificios, la estructura de propiedad es tan compleja que resulta difícil saber qué podría embargar el tribunal, si es que algo podría confiscar.
Tomemos como ejemplo el elegante rascacielos en 1290 Avenue of the Americas. Hace casi veinte años, Trump adquirió una 30 por ciento interés en una entidad propietaria del edificio de 43 pisos ubicado en Midtown Manhattan, adyacente al Radio City Music Hall. El 70 por ciento restante es propiedad de Vornado Partnership Trust.
La letra pequeña de la asociación hace que sea difícil, si no imposible, que Trump venda su participación del 30%. Originalmente programada para expirar en 2044, la sociedad establece que «un socio no puede, directa o indirectamente, vender, asignar, transferir o disponer de otra manera» de ninguna parte de su interés en la sociedad, sin el consentimiento previo por escrito de la mayoría. propietario, según un extracto del acuerdo compartido durante el juicio.
En la demanda, James argumentó que Trump y sus representantes inflaron el valor de esta propiedad al tratarla como si fuera un activo que podía comprarse y venderse.
Ahora, si se confisca el mismo activo, el Estado enfrentará las mismas limitaciones descubiertas en el juicio: quedará más o menos estancado en esta asociación durante otras dos décadas, dijeron abogados de bienes raíces.
No es propietario del edificio pero tiene derecho a alquilarlo.
Ubicado en diagonal a la Bolsa de Nueva York, 40 Wall Street ha sido durante mucho tiempo uno de los edificios emblemáticos de la cartera de Trump. Terminado en 1930, fue brevemente el el edificio más alto. En 1995, por 1,3 millones de dólares, Trump compró el derecho a arrendarlo, según registros judiciales. Un memorando de oferta para el edificio muestra que el acuerdo dura casi doscientos años más, hasta 2194.
Así es, el derecho a alquilarlo. No es propietario del edificio ni del terreno bajo el cual se ubica. Este acuerdo, conocido como «arrendamiento de terreno», hace que sea más difícil venderlo, dicen abogados y corredores comerciales de bienes raíces.
“Cada vez que un edificio tiene un arrendamiento de terreno, automáticamente hay un estigma asociado con él”, dijo Roshan Shah, un corredor de bienes raíces comerciales que anteriormente fue director de Avison Young. «En última instancia, el edificio se encuentra en un terreno que no se controla».
En 2010, 2011 y 2012, tres tasaciones diferentes realizadas por Cushman & Wakefield valoraron su arrendamiento entre 200 y 220 millones de dólares, si se vendiera tal como está, según documentos hechos públicos durante el juicio. En 2015, una tasación ordenada por el prestamista lo valoró en 540 millones de dólares. En 2021, el expresidente afirmó que su contrato de arrendamiento valía 663,6 millones de dólares, una cifra que el tribunal consideró inflada.
El valor del contrato de arrendamiento depende de dos cosas: cuánto paga Trump al propietario del edificio en alquiler y otros gastos, y cuánto gana a cambio de las docenas de inquilinos que ocupan el rascacielos.
Si bien enfatizaron que no conocen el valor del arrendamiento de Trump, varios corredores de negocios y analistas contactados por el Times dijeron que es probable que el activo valga significativamente menos hoy que en 2015, e incluso podría haber caído por debajo de los 200 millones de dólares.
Esta disminución se atribuye al cambio radical en el sector inmobiliario comercial, a medida que continúa el trabajo remoto requerido por la pandemia. De los 380 edificios en Manhattan, uno de cada cuatro fue evaluado por menos de su precio de venta anterior el verano pasado. Andres Limdescubrió el director de investigación de JLL, una empresa de servicios inmobiliarios.
El triplex
El «tríplex» de Trump ocupa los tres pisos superiores de la Trump Tower en la Quinta Avenida. Filmó su primera entrevista televisiva como presidente electo bajo el techo con frescos del ático.
De todas sus propiedades en Manhattan, ésta puede ser la más fácil de vender, o al menos de tasar; es un apartamento individual, en lugar de una sociedad o un contrato de arrendamiento complicado.
Los corredores y un tasador dicen que su valor de mercado puede no estar relacionado con la realidad. La unidad está cerca de lo que se conoce como «Billionaire’s Row», donde los condominios se venden periódicamente por más de $10,000 por pie cuadrado. En 2015, Trump y sus asociados intentaron afirmar que valía alrededor de 327 millones de dólares, según sus estados financieros.
Pero la Torre Trump, donde se encuentra el triplex e inaugurado en 1983, ha sido eclipsada durante mucho tiempo por rascacielos más modernos, según corredores y analistas. Una comparación más justa, dicen, sería las unidades de la Torre Olímpica, ubicada cinco cuadras al sur de la Quinta Avenida y construida en la década de 1970, donde los condominios se venden a un precio superior. promedio de $1,958 por pie cuadrado.
Ondel Hylton, director senior de contenido e investigación de CityRealty, una empresa de listados de bienes raíces, dijo que el triplex podría venderse por tan sólo 2.000 dólares por pie cuadrado, o 22 millones de dólares. Si se renueva, su valor podría aumentar a entre 2.800 y 3.500 dólares por pie cuadrado, o entre 30,8 y 38,5 millones de dólares, estimó.
Susan C. playero y Kirsten Noyes contribuyeron a la investigación. Kate Christobek contribuyó con informes desde Nueva York.
