¿Qué sigue para el mercado inmobiliario?

Los funcionarios de la Reserva Federal planean recortar las tasas de interés este año, los agentes inmobiliarios probablemente reducirán sus comisiones después de un acuerdo importante y el presidente Biden ha comenzado a buscar formas en que su administración podría aliviar los altos costos de la vivienda.

En definitiva, se están produciendo muchos cambios en el mercado inmobiliario. Aunque las ventas se han desacelerado significativamente debido al aumento de las tasas de interés, los precios de la vivienda y los alquileres siguen siendo significativamente más altos que antes de la pandemia. La pregunta ahora es si los acontecimientos recientes reducirán los costos.

Los economistas que estudian el mercado inmobiliario dijeron que esperan que los aumentos de costos sean relativamente moderados durante el próximo año. Pero no esperan que los precios realmente caigan en la mayoría de los mercados, particularmente en la compra de viviendas. Las tendencias demográficas siguen impulsando una demanda sólida, y las hipotecas más baratas podrían atraer compradores a un mercado que todavía tiene muy pocas viviendas en venta, aunque tasas más bajas podrían ayudar a atraer más oferta a las afueras.

«Me resulta casi imposible imaginar una caída de los precios inmobiliarios», dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin. «Las limitaciones de inventario son muy profundas».

Esto es lo que está cambiando y lo que podría significar para compradores, vendedores e inquilinos.

Las hipotecas se han vuelto caras últimamente, en parte porque la Reserva Federal elevó las tasas de interés a su nivel más alto en más de dos décadas. El banco central no fija las tasas hipotecarias, pero sus medidas políticas se multiplican para encarecer el endeudamiento en toda la economía. Precios en hipotecas a 30 años están justo por debajo del 7%, en comparación con menos del 3% en 2021.

Estas tasas podrían caer a medida que la Reserva Federal reduzca los costos de endeudamiento, particularmente si los inversores esperan que reduzca las tasas más dramáticamente de lo que anticipan actualmente.

Las tasas hipotecarias y algunos otros costos de endeudamiento tienden a ajustarse cuando los inversores cambian sus expectativas sobre lo que hará la Reserva Federal, en lugar de cuando el banco central realmente actúa. Ésa es una de las razones por las que las tasas hipotecarias han caído desde su máximo de alrededor del 7,8% a fines de 2023: la inflación ha disminuido y ha quedado claro que la Reserva Federal pronto podría recortar su tasa de referencia.

Los banqueros centrales pronosticaron el miércoles que podrían realizar tres recortes de tasas este año y tres más el próximo.

Algunos analistas creen que las tasas hipotecarias podrían caer aún más en 2024. Greg McBride, de Bankrate, por ejemplo, cree que podría terminar el año alrededor del 6 por ciento.

Los menores costos de endeudamiento tendrán dos efectos importantes en el mercado inmobiliario. En primer lugar, hacen que la financiación de una compra sea un poco menos costosa: el pago mensual de una hipoteca de 400.000 dólares con una tasa del 7,8% es de unos 2.880 dólares, pero más bien de 2.400 dólares con una tasa del 6%. Una caída así podría impulsar la demanda de compradores potenciales.

En segundo lugar, tasas más bajas podrían alentar a más propietarios a vender. Muchos estadounidenses tienen hipotecas baratas que refinanciaron durante la pandemia y se muestran reacios a renunciar a ellas para mudarse. A medida que se reduce la brecha entre las hipotecas existentes y las tasas hipotecarias del mercado, el bloqueo de tasas podría desaparecer, lo que potencialmente haría que haya más viviendas disponibles para principiantes.

No es sólo el coste del endeudamiento lo que podría afectar al mercado inmobiliario. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un poderoso grupo que durante mucho tiempo ha establecido las pautas para la venta de viviendas, acordó resolver una serie de demandas, lo que podría alterar la compra de viviendas.

A la espera de la aprobación judicial, el acuerdo significaría que los agentes que trabajan con vendedores de viviendas ya no tendrían que ofrecer una compensación claramente anunciada a los agentes compradores. Este cambio probablemente hará que la comisión estándar caiga entre un 5 y un 6 por ciento en toda la industria.

No está claro qué significará esto para los costos inmobiliarios. Se especula que podría reducir precio, en parte porque comisiones más bajas podrían hacer que sea un poco más atractivo para los vendedores poner a la venta sus casas.

Pero la caída de los precios tiene límites. Igor Popov, economista jefe de Apartment List, dijo que si bien la medida podría ahorrar dinero a los estadounidenses en costos de transacción, los vendedores de viviendas probablemente continuarían intentando cobrar tanto como pudieran en mercados competitivos.

«Es un gran problema para la industria, pero no creo que sea un gran problema de precios y cantidades», afirmó.

Los oficiales no están seguros de cuáles serán las consecuencias. Jovanni Ortiz, un agente de bienes raíces en Long Island, dijo que había escuchado a colegas preguntarse si los agentes podrían abandonar la compañía, pero que nadie sabía exactamente cuánto les costaría a los agentes y remodelaría la compra de viviendas.

“Aún es demasiado pronto para saberlo”, dijo Ortiz.

El presidente Biden se ha centrado en los altos costos de la vivienda en las últimas semanas, temiendo que las dificultades de los estadounidenses para ganarse el alquiler o comprar una casa estén pesando sobre el optimismo económico de la nación.

Anunció nuevas ideas para ayudar a los compradores de viviendas en su discurso sobre el Estado de la Unión. Su última solicitud de presupuesto contiene más de 250 mil millones de dólares en propuestas de gasto para combatir los altos costos de la vivienda, incluida la construcción o rehabilitación de dos millones de viviendas y el aumento de la asistencia de alquiler para la gente de clase trabajadora y de bajos ingresos.

Mais la plupart de ces idées semblent peu susceptibles d’avoir un effet immédiat : il semble y avoir peu de chances d’adopter un projet de loi majeur sur le logement cette année, avec les élections de novembre imminentes et les Républicains aux commandes de la Habitación.

Aún así, Biden ha pedido a su administración que actúe unilateralmente para reducir algunos costos asociados con la compra de una casa. Tomó medidas para eliminar las tarifas del seguro de título para las hipotecas respaldadas por el gobierno federal, lo que podría ahorrar $1,000 o más por compra. Esta semana pidió a los agentes inmobiliarios que transfieran a los consumidores los ahorros derivados de las menores comisiones requeridas.

Si hay un punto positivo en la asequibilidad de la vivienda en este momento, es el mercado de alquiler.

Una grave crisis de oferta se ha aliviado en los últimos meses, lo que ha permitido que aumenten los alquileres de los nuevos arrendamientos. crece sólo moderadamente o incluso caer en determinados mercados.

Un grupo de grandes propiedades de alquiler fueron construido en determinadas ciudades del sur y del oeste montañoso, aliviando así la presión sobre los precios mensuales. Pero llegará relativamente poco inventario nuevo el próximo año y en 2026, dijo Popov, por lo que la desaceleración puede ser limitada.

La oferta de viviendas en venta es una historia menos soleada. No es sólo que cada vez menos vendedores estén poniendo casas en el mercado… la construcción de viviendas se vio afectada por la subida de los tipos de interés. Esto ha exacerbado una escasez que viene empeorando desde hace años, y significa que los precios se mantuvieron altos aunque las altas tasas hipotecarias han deprimido las ventas de viviendas nuevas y existentes.

A medida que los constructores vean señales de un deshielo del mercado, es posible que estén más dispuestos a construir nuevas viviendas. Pero esto ocurrirá cuando muchos compradores probablemente se sientan atraídos por tasas ligeramente más bajas.

«La demanda es tan fuerte que es poco probable que el mercado inmobiliario colapse», dijo Yelena Shulyatyeva, economista senior de BNP Paribas, y señaló que muchos millennials todavía buscan comprar, entre otras tendencias.

El resultado ? Popov cree que el mercado inmobiliario podría volver a algo más normal en los próximos meses: es poco probable que los precios caigan, pero los aumentos podrían ser más lentos y constantes en comparación con los grandes repuntes desde 2020.

“Hemos sentido las réplicas de los muchos y poderosos golpes que la pandemia ha sufrido el mercado inmobiliario”, dijo. «Vamos a volver a cifras más normales y a un sentimiento más normal en el mercado inmobiliario».